Aula 8 – Direitos reais na coisa alheia limitados de fruição

Concessão de direito real de uso

Previsto no art. 1225, XII do CC, não se confunde com o uso do inciso V, pois este é de direito privado. Esta concessão do inciso XII é de direito público. Visa atender carências populares específicas de urbanização, industrialização, comércio, cultivo agrícola da terra ou outra utilização de interesse social. É celebrado em geral gratuitamente por simples termo administrativo. Como o uso do direito privado, visa regularizar a posse de um bem ao ocupante humilde para cumprir a sua função social. A diferença é que a concessão de uso deste inciso XII não se limita à moradia (permite-se a fruição total do bem), ao contrário do uso do direito privado que se restringe ao benefício daquilo que corresponda às necessidades do usuário e de sua família (art. 1.412, CC). O uso do inciso V não tem aplicação prática, já esta concessão pública é relevante face carência de habitação e terra para pessoas pobres neste país continental. Assim, a concessão de direito real de uso é o contrato pelo qual o Poder Público transfere de regra gratuitamente o uso de terreno público a particular, como direito real resolúvel, para que dele o cidadão humilde se utilize para fins específicos de moradia, comércio, edificação, cultivo ou qualquer outra exploração de interesse social. Enquanto o uso do direito privado é no máximo vitalício (intuitu personae) esta concessão de uso do direito público transmite-se a terceiros em vida ou por morte do usuário inicial.

Concessão de uso especial para fins de moradia

Previsto no art. 1225, XI do CC, é uma mini concessão de direito real de uso. Ambas interessam ao direito administrativo, só que o uso do inciso XII pode ser para comércio e agricultura, já este uso especial é só para moradia. Aplica-se às áreas públicas, e será conferida aos ocupantes de baixa renda que estejam por cinco anos em imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados e que o utilize para moradia com a família, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Não se transfere domínio, a propriedade fica com a União, apenas o uso passa ao particular que estava a margem da lei, e agora terá regularizada sua situação no imóvel público. É importante meio de regularização fundiária diante da carência habitacional de milhões de brasileiros. Sua importância atende reclamo social por gestão mais democrática do imóvel público urbano, atrelando a ele o princípio da função social da propriedade. Lembro mais uma vez que este uso especial é só para moradia, já a concessão do inciso XII pode ser para comércio ou agricultura.  Estes dois usos de direito administrativo dos incisos XI e XII disponibilizam a posse de bens públicos imóveis a cidadãos humildes. Dão assim efetividade a políticas públicas locais de habitação, comércio e cultivo. E também protegem o patrimônio público pois define com clareza a forma de utilização pelo particular. A propriedade permanece com o Estado, só o uso se transfere ao cidadão modesto.

Direito de laje

Previsto no art. 1.510-A do CC, autoriza proprietário de uma casa ceder o teto da construção a fim de que o ocupante da laje mantenha unidade distinta da originalmente construída no solo. A laje se dá em projeção vertical sobre o solo. O titular da laje paga os impostos correspondentes e poderá usar, fruir e dispor do bem. Admite-se uma laje na laje com autorização dos demais moradores, respeitando alguma urbanidade na construção. Alicerces, telhados, instalações elétricas, hidráulicas do imóvel serão conservadas em condomínio por todos os titulares da construção no solo e das lajes. Se qualquer morador quiser vender sua parte, deverá oferecer ao vizinho para exercer a preferência na compra. A ruína da construção base, extinguirá o direito de laje. Vejam o problema da segurança e da urbanização nessas construções humildes…  Para alguns autores a laje não é novo direito real, mas uma superfície por sobrelevação. Mas há alguns anos que se fala em direito de laje como uma expressão popular para a construção de novos pavimentos. Não precisaria de um direito autônomo de laje se já existe a superfície, muito menos em utilizar-se terminologia informal quando já se dispõe de uma jurídica. O legislador cedeu ao apelo popular. Perceba que, apesar de ser nomeado como direito real de laje, esse direito real também pode ser instituído para formalizar a titularidade de um direito real sobre “andares subterrâneos”, de modo que não é apenas a “laje” que serve de ponto de partida, mas também o solo. Ainda, ao contrário do que insinua uma primeira impressão, o Direito Real de Laje não seria um direito real sobre coisa alheia, mas sim, um novo Direito Real sobre coisa própria, ao lado do direito real de propriedade. Que acham? Reflitam!