Aula 15 – Direitos Reais

CONDOMÍNIO GERAL

Conceito: é a sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.

Este é o condomínio GERAL, pois existe o condomínio EDILÍCIO (em edifícios) que veremos na próxima aula.

No condomínio temos mais de um sujeito ativo, que são os proprietários, exercendo o domínio sobre um mesmo objeto, móvel ou imóvel, divisível ou indivisível (ex: carro, barco, casa, roupa, apartamento, fazenda, terreno, etc).

Trata-se de uma propriedade simultânea e concorrente, de modo que todos são donos ao mesmo tempo (por isso é simultânea), e todos podem usar a coisa toda (por isso é concorrente), dentro dos limites da convivência harmônica. Esta harmonia é difícil, tanto que os romanos chamavam o condomínio de “mater discordiarum” (mãe das discórdias), e realmente basta a gente se lembrar de como é complicado dividir um carro/roupa com um irmão, pra gente saber como o condomínio é inviável. Um direito amplo/complexo/importante como a propriedade não dá para ser exercido por mais de uma pessoa sobre a mesma coisa, e é por isso que veremos como a lei facilita e incentiva a extinção do condomínio.

Mas a lei permite o condomínio e para isto criou-se uma ficção jurídica, de modo que cada condomínio na verdade só é dono de uma fração ideal, de uma cota (ex: 50% se são dois donos, 33% se são três donos, ou 30% pra um e 70% pra outro, etc). Embora cada um seja dono de uma cota, para viabilizar o condomínio pode usar a coisa toda (1314).

O condomínio é uma exceção à regra pela qual toda propriedade é exclusiva (1231). O condomínio também impede o exercício pleno da propriedade, trata-se de um limite à propriedade, pois embora cada condômino possa usar a coisa toda (1314), é preciso respeitar a vontade dos outros condôminos (pú do 1314).

Não confundam comunhão com condomínio; esta é espécie e aquela é gênero, então todo condomínio será uma comunhão, mas nem toda comunhão será condomínio. A comunhão é de qualquer direito (ex: pai e mãe têm o direito em comunhão de educar os filhos), enquanto condomínio é apenas do direito de propriedade.

Espécies de condomínio:

  1. a)      voluntário: quando duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem, ou quando duas ou mais pessoas exercem composse e todas adquirem a propriedade da coisa pela usucapião.
  2. b)      forçado: ocorre sem, ou mesmo contra a vontade dos sujeitos: ex: doação a várias pessoas, herança para vários filhos, os muros e árvores comuns (1327, § 1º do 1297, 1282), etc.

Direitos e deveres dos condôminos:

– utilização livre e defesa da coisa conforme sua destinação (1314), cujo limite é o direito dos demais condôminos (pú do 1314), resolvendo-se os impasses por maioria de votos (1325).

– arcar proporcionalmente com as despesas para conservação da coisa (1315)

– os frutos da coisa devem ser divididos entre os condôminos, e o condômino que causar dano à coisa deve indenizar os demais (1319, 1326).

– a qualquer momento o condômino pode pedir a divisão ou alienação da coisa (1320 e §§); esta regra se justifica para extinguir o condomínio, fonte de muitas discórdias. Assim, se dez pessoas têm um barco e uma delas quiser vender, sua vontade vai prevalecer sobre a dos outros nove, e a coisa será vendida para dividir o dinheiro, salvo se estes nove quiserem comprar a parte do que quer vender (1322). Ressalto que o 1325, que trata do poder da maioria, não prevalece em caso de venda, mas apenas em casos de administração (ex: explorar uma fazenda para pecuária ou agricultura, alugar, emprestar, etc, 1323). Para vender basta um querer, para administrar, prevalece a vontade da maioria.

– dar preferência a outro condômino quando alguém quiser vender sua cota em coisa indivisível; se a coisa é divisível (ex: terreno grande) não precisa dar essa preferência (504)

Administração do condomínio: é fundamental, pois uma coisa com muitos donos termina ficando acéfala e o caos se instala. Hierarquia e direção são muito importantes para o sucesso de qualquer negócio. Se os condôminos não se entendem, vão gastar com advogado e processo na Justiça, e o juiz nomeará um interventor remunerado pelos condôminos. Melhor acordo ruim do que briga boa, reflitam!

Extinção do condomínio: se dá por duas formas:  a) divisão da coisa: quando a coisa é divisível (ex: uma fazenda grande), então a qualquer momento, em ação imprescritível, o condômino pode pedir a divisão e cada um fica com a propriedade exclusiva de uma parte proporcional a seu quinhão; b) alienação da coisa: seja a coisa divisível ou indivisível, pode ser alienada a qualquer tempo para se dividir o dinheiro e acabar com o condomínio, fonte de discórdias.