Aula 14 – Direitos Reais

Regras dos direitos de vizinhança (continuação)

4 – Da passagem de cabos e tubulações:

Trata-se de obrigação de tolerar que um vizinho tem para beneficiar outro vizinho com a passagem de cabos e tubulações subterrâneos pelo seu terreno. É uma novidade do Código de 2002, importante tendo em vista o avanço da tecnologia e a existência de cabos de internet, gás encanado, TV por assinatura, etc. (1286). Também é possível a construção de aquedutos para transporte canalizado de água (1293 a 1296). Assemelha-se a uma desapropriação privada, pois é preciso pagar indenização.

5 – Das águas:

Cresce a cada dia no mundo moderno a importância das águas, a falta de água é um problema ambiental internacional.  Sem água não temos também comida. A água é um bem maior de sobrevivência esgotável e é importante sua regulamentação para evitar poluição e desperdício (1291).

Nosso CC traz algumas regras importantes sobre as águas, vejamos:

-1288: toda água corre naturalmente de cima para baixo, do rio para o mar, então um vizinho não pode reclamar do estrago que as águas vindas do terreno de cima façam no seu; o proprietário de baixo deve usar a criatividade e se beneficiar da sua condição inferior, construindo uma bica, um moinho, etc.

-1290: as águas que cortam meu terreno podem ser utilizadas para consumo, mas o curso natural das águas não pode ser interrompido. (obs: quando a água é muita, o vizinho inferior prefere que o superior impeça seu fluxo, mas em época de seca é o contrário).

– 1292: a lei estimula que as pessoas/fazendas construam barragens para represar água de chuva, afinal trata-se de uma água limpa. Parece existir uma contradição entre este artigo e o 1290, mas isso se resolve com bom senso, coibindo-se o abuso, e estimulando o maior aproveitamento da água para as pessoas e para a agricultura.

– 187 e § 2º do 1228 : abuso de direito – a lei proíbe o uso da água para fins egoístas ou inúteis

Vejam também sobre águas o Código de Águas, a Lei dos Recursos Hídricos e o Código Florestal.

6 – Dos limites entre prédios

O Estado tem interesse que os limites entre prédios (lembrem-se que um prédio é qualquer imóvel, rural ou urbano, edificado ou não) sejam corretos para a devida tributação. O proprietário tem o direito de cercar/murar seu terreno dividindo as despesas com seu vizinho (1297). Este direito chama-se de direito de tapagem e o muro   pertencerá a ambos em condomínio forçado (§ 1º do 1297). Os limites podem ser fixados por marcos naturais, como um rio, uma serra, uma árvore, etc. (§ 2º do 1297). Se você quiser exercer este direito, converse com seu vizinho, e se não houver acordo, providencie a cerca e cobre dele a metade do custo. É permitido incluir no custo do muro a colocação de ofendículas para impedir a invasão (ex: pregos, cacos de vidro, cercas elétricas, etc., depende do costume do lugar e das normas municipais). Se você tem dúvida sobre os limites do seu terreno, antes de murar entre com uma ação de demarcação (1298 CC e 946, I, CPC).

7 – Do direito de construir:

O proprietário pode dispor (jus abutendi), então pode reformar, demolir, escavar, aterrar e construir no seu terreno. O direito de construir tem limites no CC e em regulamentos administrativos municipais que variam muito (1299). O juiz sempre precisa de perito engenheiro para aplicar esses dispositivos, e quem paga o engenheiro? As partes, claro, afinal litigar tem custo. Por isso advogado moderno é aquele que resolve o problema do cliente, não o que processa os outros.

O poder público municipal é quem autoriza, organiza e fiscaliza as construções para a devida cobrança de impostos, para zelar pela segurança das obras, pelo respeito aos direitos de vizinhança, pela arquitetura da cidade e pela intimidade da família.  Esta autorização é necessária, mas excesso de regras sempre dificulta a vida do empreendedor e é porta para a corrupção. Precisamos buscar o equilíbrio.

A regra geral é a da liberdade de construir, mas não se pode:

– despejar goteiras sobre o terreno/teto do vizinho (1300)

– não se pode abrir janelas a menos de um metro e meio do terreno vizinho, de modo que entre uma janela e outra deve haver três metros (1,5 m de recuo de cada lado, art. 1301); se você não vai fazer uma janela, pode construir na zona urbana até o limite do terreno, mas na zona rural tem que deixar três metros, mesmo sem abrir janela, afinal os terrenos rurais são maiores (1303).

– não se pode encostar na parede divisória fornos muito grandes para não incomodar o vizinho (1308 e pú).

– não se pode construir fossa junto de poço de água (1309).

– não se pode executar obras arriscadas (1311)

Sanção para o vizinho que violar estas regras: 1.312.

Por outro lado, o vizinho pode:

– exercer o direito de travejar ou madeirar (1304), ou seja, em casas alinhadas pode-se construir apoiando na parede divisória do vizinho, pagando a devida indenização.

– pode colocar armário até o meio da parede divisória, se já não tiver armário do outro lado (1306).

– pode entrar na casa do vizinho para fazer as obras na sua casa com segurança (1313, I e § 1º); trata-se de uma norma inconveniente que traz muito problema na prática, pois ninguém gosta de ver os vizinhos dentro de sua casa.

Final dos Direitos de Vizinhança, na próxima aula veremos Condomínio.