Rafael de Menezes

Fonte das Obrigações

Aula 09 - Efeitos dos contratos

1 – obrigatoriedade: o contrato cria um vínculo jurídico entre as partes dotado de obrigatoriedade. Diz-se que o contrato faz lei entre as partes. Os celebrantes devem honrar a palavra empenhada e cumprir o contrato sob pena de responsabilidade patrimonial (389) ou de, excepcionalmente, cumprimento forçado do contrato, através do Juiz, nos termos do art 475, que será explicado abaixo.

2 – irretratabilidade: uma vez perfeito e acabado, o pacto só pode ser desfeito por outro contrato chamadodistrato (472), e não por imposição de uma das partes. Na autonomia privada, tudo, ou quase tudo, pode ser combinado e desfeito, mas sempre por consenso.

3 – intangibilidade: além de não poder ser desfeito, o contrato não pode ser alterado por apenas um dos celebrantes, sempre vai exigir novo acordo. Excepcionalmente admite-se modificação feita pelo Juiz,  mas deve ser evitado ao máximo para que o Estado não interfira na autonomia privada, trazendo insegurança às relações jurídicas, conforme já explicado na Teoria da Imprevisão do art. 478 (vide aula 7). De regra o contrato é assim irrevogável (= irretratável) e intangível (= inalterável).

4 – efeito pessoal: em relação ao objeto, o contrato cria obrigações de natureza pessoal. O credor exige do devedor o cumprimento da prestação sob pena de perdas e danos. Esta é a regra: descumprido o contrato, resolve-se em perdas e danos do 389 como tenho dito a vocês. Todavia, o Código Civil de 2002 admite expressamente que, em alguns caos, a parte inocente exija o cumprimento forçado do contrato, ao invés da simples perdas e danos contra o inadimplente (475 – sublinhem “se não preferir exigir-lhe o cumprimento”). Então se José vende um carro a João, recebe o preço, mas depois se arrepende e se recusa a entregar o veículo, a regra geral é João pedir uma indenização por perdas e danos (402). Porém, admite a lei a execução in natura do contrato, de modo que o comprador, através do Juiz, pode tomar o carro de José. Esta possibilidade corresponde a um efeito real nos contratos, que geralmente só tem efeitos pessoais, afinal estamos dentro do Direito das Obrigações. Contudo, como o Direito Obrigacional ( = Pessoal, Civil 2, 3 e 4) e o Direito das Coisas (= Real, Civil  5) integram o Direito Civil-Patrimonial, admite-se que, em alguns momentos, eles se interpenetrem. É possível assim atribuir efeito real a certos contratos para que o pacto seja efetivamente cumprido. Mas nem todo contrato admite execução in natura. Tradicionalmente deve-se partir para as  perdas e danos quando a execução forçada for inviável ou causar constrangimento físico ao devedor (ex: se o referido veículo já tivesse sido vendido por José a Maria, João não poderia tomar o carro de Maria, por uma questão de segurança jurídica, pois Maria nada tem a ver com o problema de José com João; outro exemplo, numa obrigação de fazer, quando um artista desiste de um show, não se pode chamar a polícia e constrangê-lo a se apresentar sob vara, resolvendo-se assim em perdas e danos, art 947). Em suma, a regra é o 389, a execução in natura do 475 só se admite nas obrigações de dar, e se a coisa ainda estiver no patrimônio do inadimplente.

       CONTRATO PRELIMINAR

           Quando duas pessoas querem contratar elas conversam, dialogam, ajustam seus interesses e celebram o contrato. Porém, por dificuldades financeiras, as partes podem celebrar um contrato preparatório com vistas a um outro contrato principal definitivo. Esse contrato preparatório é o contrato preliminar, onde as partes ajustam um compromisso de celebrar futuramente o contrato principal. Enquanto no contrato principal o objeto é uma prestação substancial, no contrato preliminar o objeto é fazer oportunamente o contrato principal.

O contrato preliminar não é uma minuta ou rascunho, é contrato mesmo que visa concretizar um contrato futuro e definitivo (462). É muito usado na aquisição de imóveis a prazo, afinal poucas pessoas podem comprar imóveis a vista e muita gente precisa de habitação.  Se o contrato preliminar for descumprido, ou o contrato definitivo não for celebrado oportunamente, caberá indenização por perdas e danos (465) ou mesmo a execução forçada (463). Na execução forçada o juiz celebra o contrato no lugar da parte que não está cumprindo sua obrigação (464). Então, por exemplo, desejando alguém adquirir um imóvel para pronta moradia, celebra um contrato preliminar de promessa de compra e venda com uma construtora, recebe as chaves e vai pagando as prestações ao longo dos anos. Ao término do pagamento de todas as prestações celebra outro contrato com a construtora, desta vez um contrato definitivo que será levado a registro no Cartório de Imóveis. O contrato preliminar pode ser feito mediante instrumento particular, mas o definitivo vai exigir escritura pública em qualquer Cartório de Notas (108). Se o adquirente tem o dinheiro todo para comprar o imóvel, celebra logo o contrato definitivo. Este assunto será ampliado em Civil 5, no estudo do Direito Real do Promitente Comprador do art 1417


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