Rafael de Menezes

Fonte das Obrigações

Aula 10 - Institutos relativos aos contratos bilaterais

 Vamos conhecer agora institutos que só se aplicam aos contratos bilaterais, ou seja, àqueles onde ambas as partes têm deveres e direitos recíprocos, são simultaneamente credoras e devedoras.

1 – exceção do contrato não cumprido ou exceptio non adimpleti contractus: a palavra exceção aqui tem significado de defesa, então este instituto é uma manobra defensiva usada por uma das partes para fazer a outra cumprir com sua obrigação. Consiste no seguinte: A e B celebram um contrato e A exige que B cumpra sua obrigação; B então se defende com base no art. 476: se A quer que B cumpra sua obrigação, A deve primeiro cumprir a dele.  Na compra e venda, só posso exigir a coisa depois de pagar o preço. Na prestação de serviço, só posso exigir o diagnóstico do médico depois de pagar a consulta.   No seguro, só posso exigir a indenização depois de ter pago o prêmio. A essência dos contratos bilaterais é o sinalagma e a dependência recíproca das obrigações. Este instituto corresponde à boa-fé e confiança que prevalecem nas relações jurídicas. Se as partes combinarem quem vai cumprir a prestação primeiro, não será possível exercer a presente defesa. Quando as prestações são simultâneas não há problemas (ex: compra e venda de balcão). Ressalto que o mau cumprimento corresponde ao não-cumprimento, assim para exigir a coisa na compra e venda, é preciso pagar o preço total e não apenas parcial.

2 – arras: esta palavra deriva do latim arrha e significa garantia. As arras são um sinal de pagamento para a firmeza do contrato, inibindo o arrependimento das partes. Corresponde a uma quantia dada por um dos contratantes ao outro como sinal/garantia da confirmação de um contrato bilateral. As arras em geral são em dinheiro, mas podem ser em coisas (ex: um carro como sinal na compra de um apartamento). Quanto o contrato é fechado, as arras são devolvidas ou abatidas do preço (417). Se o contrato não for concluído por culpa/desistência da parte que deu as arras, elas serão perdidas em favor da parte inocente. Se quem desistir for a parte que recebeu as arras, terá que devolvê-las em dobro, devidamente corrigida (418). As arras se assemelham à cláusula penal, assunto do semestre passado. Só que as arras são logo entregues, enquanto a cláusula penal só terá aplicação se o contrato for futuramente desfeito.

3 – vícios redibitórios: são os defeitos contemporâneos ocultos e graves que desvalorizam ou tornam imprestável a coisa objeto de contrato bilateral e oneroso (441). Tais defeitos vão redibir o contrato, tornando-o sem efeito.  Aplica-se aos contratos de compra e venda, troca, locação, doação onerosa (pú do 441) e na dação em pagamento (revisem o 356). Exemplos: comprar um cavalo manco ou estéril; alugar uma casa que tem muitas goteiras; receber em pagamento um carro que aquece o motor nas subidas, etc. Em todos esses exemplos poderemos aplicar a teoria dos vícios redibitórios para duas conseqüências, a critério do adquirente: a) desfazer o negócio, rejeitar a coisa e receber o dinheiro de volta; b) ficar com a coisa defeituosa e pedir um abatimento no preço (442).  Justifica-se  a teoria dos VR pois toda obrigação não só deve ser cumprida, como deve ser bem cumprida. Uma obrigação não cumprida gera inadimplemento, uma obrigação mal cumprida gera vício redibitório. Para caracterizar um vício redibitório o defeito precisa ser contemporâneo, ou seja, existir na época da aquisição (444), pois se o defeito surge depois o ônus será do atual proprietário, afinal res perit domino ( = a coisa perece para o dono, ou o prejuízo pela perda espontânea da coisa deve ser suportado pelo dono). Além de contemporâneo o defeito deve ser oculto, ou seja, não estar visível, pois se estiver nítido e mesmo assim o adquirente aceitar, é porque conhecia as condições da coisa (ex: carro arranhado, cavalo com uma perna menor do que a outra, casa com as telhas quebradas, etc).  Se o vício é oculto, porém do conhecimento do alienante que agiu de má-fé, este responderá também por perdas e danos (422, 443). Além de contemporâneo e oculto, o defeito precisa ser grave, e só a riqueza do caso concreto e a razoabilidade do Juiz é que saberão definir o que é grave ou não. Existe um prazo decadencial na lei para o adquirente reclamar o vício, prazo que se inicia com o surgimento do defeito (ex: o adquirente só vai sabe se uma casa tem goteira quando chover, 445 e §§ 1º e 2º ).

 

4 – evicção: a evicção garante o comprador contra os defeitos jurídicos da coisa, enquanto os vícios redibitórios garantem o adquirente contra os defeitos materiais. Evicção vem do verbo evincere, que significa “ser vencido”. Aplica-se à compra e venda e troca (bilateral), mas nas doações não (unilaterais). Conceito: é a perda da coisa em virtude de sentença que reconhece a outrém direito anterior sobre ela. Ex: A é filho único e com a morte de seu pai herda todos os bens, inclusive uma casa na praia; A então vende esta casa a B, eis que aparece um testamento do falecido pai determinando que aquela casa pertenceria a C; verificada pelo Juiz a veracidade do testamento, desfaz-se então a venda, entrega-se a casa a C e A devolve o dinheiro a B.  Chamamos de evicto o adquirente, no exemplo é B, é a pessoa que comprou a casa e que vai perdê-la, recebendo porém o dinheiro de volta e os direitos decorrentes da evicção previstos no art. 450. Evicta é a coisa, é a casa da praia. Evictor é o terceiro reivindicante, é C, que vence. Alienante é A, é aquele que vendeu a coisa que não era sua, e mesmo sem saber disso, mesmo de boa-fé, assume os riscos da evicção (447).  O contrato pode excluir a cláusula da evicção, ou até reforçá-la (ex: se ocorrer a evicção, o alienante se compromete a devolver ao evicto o dobro do preço pago, 448).   Se a evicção ocorrer numa doação, o evicto não perde nada, pois não pagou pela coisa, apenas vai deixar de ganhar.  Fundamento da evicção: justifica-se na obrigação do alienante de garantir ao comprador a propriedade da coisa transmitida, e que ninguém vai interferir no uso dessa coisa


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