Rafael de Menezes

Contratos

Aula 02 - Direito Civil 3 - Unicap - Contratos em Espécie

1 – Compra e venda (continuação)

            Características da CeV:

            a) bilateral: é contrato de efeito bilateral pois ambas as partes são credoras e devedoras, ambas as partes possuem direitos e deveres. Na compra e venda encontraremos duas ações: a do comprador entregando o preço e a do vendedor entregando a coisa. O comprador tem o dever de entregar o preço e o direito de exigir a coisa, e o vendedor tem o dever de entregar a coisa e o direito de exigir o preço. Os contratos de efeitos bilaterais são também conhecidos como sinalagmáticos, palavra que deriva do grego sinalagma ( = reciprocidade).

            b) consensual: nasce do acordo de vontades, e mesmo antes da entrega da coisa já existe contrato, diferente do depósito e comodato que são contratos reais. A CeV pode ser verbal, salvo a compra e venda de imóvel que é contrato solene e além do consenso exige escritura pública (108). 

            c) onerosa: não é gratuita, pois ambas as partes têm interesse econômico e vantagem patrimonial. A CeV pressupõe trocas úteis e justas, no espírito da função social do contrato, exigida pelo art. 421 do CC.

            d) geralmente comutativa: a CeV pode ser aleatória, como na já estudada CeV de coisa futura (=emptio spei e emptio rei speratae), mas em geral é contrato comutativo já que existe uma equivalência entre o preço pago (prestação) e a coisa adquirida (contraprestação).

            e) instantânea: a CeV dura segundos, minutos, e mesmo se o pagamento é a prazo, a CeV continua sendo instantânea, porém de execução diferida.

 

            Legitimidade para a CeV: a legitimidade e um limitador da capacidade que já explicamos em aula passada. Algumas pessoas, embora capazes, não têm legitimidade (= autorização) para comprar e vender certos bens, em certas circunstâncias, vejamos:

            a) para proteger a família, o cônjuge não pode vender um bem imóvel sem a autorização do outro cônjuge, o que se chama de outorga uxória (1647, I). Caso essa venda ocorra ela não será nula, masanulável (1649). A nulidade é mais grave do que a anulabilidade, depois revisem Invalidade do Negócio Jurídico (169 e 172). O Juiz pode suprir uma recusa injusta (1648).

            b) para proteger a igualdade da herança entre os filhos, e evitar que uma venda a preço vil esconda uma doação, um pai também não pode vender um bem a um filho sem a autorização dos demais filhos, sob pena de anulabilidade (496). Se o pai quer beneficiar patrimonialmente um filho mais do que a outro, deve fazer isso expressamente e aguardar as conseqüências do ciúme entre os irmãos. O pai não pode é por trás de uma venda ter feito uma doação, afirmando que recebeu o preço sem ter havido pagamento. Em Civil 7 estudaremos colação, assunto que se completa com este para uma perfeita compreensão de vocês, pois a coisa vendida não é colacionada  (art. 2002).

            c) por uma questão moral, afinal não basta ser honesto, é preciso parecer honesto, o tutor não pode comprar os bens do órfão que ele administra; idem o Juiz não pode comprar os bens que ele mandou penhorar do devedor no processo de execução, sob pena de nulidade (497, I e III).

            d) para facilitar a extinção do condomínio, um condômino não pode vender sua parte a um terceiro se outro condômino a quiser, sob pena de anulabilidade (ex: imaginem que João e Maria são donos de um barco, se João quiser vender sua parte deverá antes oferecer a Maria até para extinguir o condomínio, pois não é fácil duas pessoas exercerem propriedade sobre um mesmo bem, 504).

            Venda ad mensuram e ad corpus: estas duas espécies de CeV se aplicam a imóveis. A venda é ad mensuram quando se determina a área do imóvel vendido (ex: fazenda de cem hectares, terreno com mil metros quadrados) ou o preço de cada metro ou hectare (ex: mil reais cada metro quadrado, dez mil reais por hectare); o erro no tamanho do imóvel traz conseqüências  conforme art 500. Já na venda ad corpusadquire-se coisa certa e que se presume conhecida pelo comprador (ex: Fazenda São João, Engenho Limoeiro), de modo que  não se pode falar de abatimento do preço (§ 3º do art. 500). Na venda ad corpusexiste uma presunção absoluta de que  o comprador conhecia o imóvel, sua extensão e suas divisas. Falando de presunção, em direito a presunção pode ser absoluta (jure et de jure) ou relativa (juris tantum): a presunção absoluta não admite prova em contrário (exs: 158, 1.238), a relativa sim (ex: 322).

            Cláusulas especiais à compra e venda: estas cláusulas modificam o contrato e são opcionais, podem ou não estar presentes nos contratos de CeV, a critério das partes:

            a) retrovenda: cláusula pela qual o vendedor, em acordo com o comprador, fica com o direito de, em até três anos, recomprar o imóvel vendido, devolvendo o preço e todas as despesas feitas pelo comprador (505). Não se aplica a móveis, só a imóveis. Imaginem que uma pessoa em dificuldades financeiras precisa vender uma casa que foi dos seus antepassados, usa então a retrovenda para ter uma chance de em três anos readquirir a casa pela qual tem estima. É cláusula rara porque é onerosa para o vendedor, mas não deixa de ser útil para quem está em dificuldade transitória. É também conhecida pela doutrina como pacto de resgate ou de retrato. A retrovenda é de iniciativa do vendedor e torna inexistente a venda originária, reconduzindo os contratantes à situação anterior ao contrato. Não será necessário novo contrato de compra e venda, e nem novo pagamento de imposto de transmissão se o vendedor exercer seu poder. O comprador se torna dono da coisa, mas sua propriedade não é plena e sim resolúvel, ou seja, pode ser resolvida (= extinta) se o vendedor exercer a opção.  É direito potestativo do vendedor exercer a retrovenda, de modo que o comprador não pode se opor (506). A cláusula de retrovenda é registrada em Cartório de Imóveis, de modo que se torna pública e vale contra todos, assim se um terceiro adquirir tal imóvel fica sujeito também  à retrovenda (507 – jamais comprem um imóvel sem verificar o registro no Cartório de Imóveis). A retrovenda se extingue pelo seu exercício, pela decadência do prazo de três anos, pela destruição do imóvel (ex: incêndio, desmoronamento) ou pela renúncia do vendedor a esta cláusula.

            b) venda a contento: próxima aula.

 

 

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